남해대학 비즈니스사무학과 강사
상가권리금 법제화는 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하기 위해 임차인의 자산인 권리금을 제도적으로 보장하겠다는 취지로 그동안 많은 진통과 애로를 겪어 왔으며 법제화에 대한 찬반 의견도 나뉘었다.
찬성하는 입장에서는 임차인은 임대차계약기간이 끝나더라도 자신이 주선한 신규임차인을 통하여 권리금을 회수할 수 있고 만약 권리금 회수를 임대인이 방해할 경우 임대인에게 손해배상책임을 물을 수 있으니 자영업자들의 피해가 줄어들 것이라는 전망에서이다.
이에 대한 반대 입장은 권리금 법제화는 임차인만을 위한 제도로 특별한 사유가 없는 한 임차인이 주선한 새 임차인과 계약하도록 의무화한 것은 임대인의 사적자치(민법의 기본원리로 사법상의 법률관계는 개인의 자유로운 의사에 따라 자기책임 하에서 규율하는 것이 이상적이라는 근대사법의 원칙)를 침해하고 권리금에 대한 배상의무를 임대인이 지게 되면 이를 임대료에 전가해서 임대료를 상승시키고 상가투자의 위축과 상가분양의 어려움이 발생될 것이라는 우려이다.
또 하나의 문제가 권리금에 대해 과세부분이다. 지금까지는 권리금이 법의 영역 밖에 있어 과세자료에 포함되지 않았지만 앞으로 임차인들끼리 주고받는 권리금에 과세를 하게 되면 결국 자영업자의 부담을 키우게 될 수도 있다.
우리나라 전체 권리금 규모는 33조원으로 추정하고 있으며 권리금의 회수 방해 등에 따른 피해액만도 1조3000억원으로 추산하고 있다. 그 만큼 임차인이 보유하는 자산의 시장가치가 크고 이의 회수과정에서 발생하는 분쟁과 피해도 많다. 그런 관점에서 보면 권리금 보호를 법적인 테두리 내로 들이지 못하고 방치해 오다 이제 법제화를 통해서 영세 자영업자인 임차인의 경제생활을 보장하겠다는 것 자체만으로 큰 의미를 가지는 것은 사실이다.
하지만 이러한 의미에도 불구하고 명확하지 못한 권리금 산정 기준으로 인해서 또 다른 분쟁을 유발하는 경우가 많을 것이다. 권리금은 임차인의 영업활동 범위나 실적에 따라 그 가치가 매겨진다. 무형의 재산적 가치가 어느 정도 되는지 구체적인 기준을 정하여 이를 계량화 한다는 것은 현실적으로 매우 어렵다.
권리금을 요구하는 임차인과 이를 인수하려는 새로운 임차인, 두 사람간의 권리금 거래를 방해하여 손해배상의 책임을 질 수 있는 임대인의 권리금 산정(평가)기준이 이해관계에 따라 각각 다를 수밖에 없는 만큼 권리금 분쟁은 상당히 일어날 것으로 예상된다.
나아가 권리금 표준계약서 작성이 일정부분 권리금에 대한 과세 목적이라는 사실을 인정한다 하더라도 권리금 법제화가 제대로 정착되지 않은 현 상황에서 권리금에 대한 과세를 추진하는 것도 시간을 두고 신중하게 고려해야 한다. 사회적 약자를 보호하기 위한 좋은 의도에서 출발한 권리금 보호제도가 경제적으로 유익한 제도가 되어야지 도식적인 정책으로 남겨지지 않아야 할 것이다.
무엇보다 상가 임대시장의 생태계를 충분히 감안한 정책이 될 수 있도록 임대인과 임차인이 상생 할 수 있는 입법 보완이 반드시 필요하다.
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