Q. 갑(甲)이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을(乙)과 주택임대차계약을 체결한 후 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병(丙)주식회사에 근저당권설정등기를 했습니다. 이 경우 갑에게 우선변제권이 인정되나요?

A. 주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관해 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구됩니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 참조). 갑(甲)이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을(乙)과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병(丙)주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 경우, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득했다고 볼 수 없습니다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2012다93794 판결 참조). 따라서 사안과 같은 경우, 갑은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득했다고 볼 수 없다 할 것입니다.

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