Q.저는 ‘갑’ 소유 상가건물 중 2층의 10평 정도를 보증금 5천만원에 월세 80만원으로 임차해 입점하고 사업자등록을 갖춘 임차인입니다. 그런데 저는 임차기간 만료시 임차보증금을 확실하게 돌려받기 위해 임대인인 건물주 ‘갑’에게 임대차등기를 해 줄 것을 요구했습니다. 하지만 건물주 ‘갑’은 임대차등기에 협조하지 않고 있습니다. 만일 제가 임대차등기를 하지 않고 있던 중 위 상가건물이 경매될 경우 임차보증금 5천만원은 되돌려 받기 어렵다고 들었는데, 건물주인 ‘갑’의 협조를 얻어 임대차등기를 할 수 없다면 임차보증금을 보호받을 수 있는 방법은 없는지요?
A.상가임차인의 대항력이란, 임차인이 상가건물에 입점을 하고 사업자등록을 신청한 날 그 다음날부터 제3자에 대해 대항할 수 있고 매매, 증여 등으로 임차건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안은 임차건물에서 영업을 할 수 있는 권리를 말합니다.
이에 관해 ‘상가건물임대차보호법’ 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있습니다.
보증금의 회수에 관해서는 같은 법 제5조 제1항과 제2항에서 “①임차인이 임차건물에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 기한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조의 규정에 불구하고 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다. ② 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있다. ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항의 규정에 의한 보증금을 수령할 수 없다.”라고 규정하고 있습니다.
그러므로 상가임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 때에는 임대인을 비롯한 그 이후의 제3자에 대해 임대차기간동안 그 건물에서 영업을 계속할 수 있는 대항력을 취득하게 됩니다.
만일 임차인이 건물인도와 사업자등록신청 전에 임차건물에 대해 저당권이나 가압류 등의 권리설정이 없었던 경우에는 임차보증금의 전액을 반환받을 때까지 그 임차건물에서 퇴거당하지 않을 권리가 있습니다.
반면에 임차인이 건물인도(입점)와 사업자등록을 하기 전에 당해 건물에 저당권이나 가등기, 가처분등기가 이미 설정돼 있었고 그 후 건물이 경매로 소유자가 변경된 경우 그에 대해는 대항력이 없어 임차권을 주장할 수 없으므로 임차보증금을 받지 못하고 퇴거당할 수도 있을 것입니다.
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